15-fach (Ist-Miete) in Köln-Rath: Wohn- und Geschäftshaus mit möglichem Neubaupotential

Objektbeschreibung

In gewachsener Kölner Lage präsentiert sich dieses vielseitige Immobilienensemble als interessante Kombination aus bestehender Wohn- und Gewerbenutzung, großzügigem rückwärtigem Grundstücksbereich und einer attraktiven Perspektive für eine ergänzende Neubebauung. Den straßenseitigen Abschluss bildet das bestehende Wohn- und Geschäftshaus. Im Erdgeschoss befinden sich 2 gewerblich genutzte Flächen, während die darüberliegenden Geschosse Wohnzwecken dienen. Die historische Flächenberechnung weist für das Gesamtanwesen 381,03 m² Wohnfläche sowie 409,33 m² Nutzfläche aus. In den Nutzflächen enthalten sind neben den Gewerbeflächen des Vorderhauses auch Garagen- und Lagerflächen. Die Wohnflächen verteilen sich auf mehrere Einheiten im Ober- und Dachgeschoss sowie auf das rückwärtige Wohngebäude. Der Bestand zeichnet sich bereits heute durch eine breite Nutzungsstruktur aus. Eine Besonderheit der Liegenschaft ist der ungewöhnlich großzügige rückwärtige Grundstücksbereich. Dieser ist bereits erschlossen und über die vorhandene Zufahrt links neben Haus erreichbar. Im Hof befindet sich derzeit ein Bungalow sowie ein umfangreicher Garagen- und Lagerbestand. Gemäß Energieausweis wurde der Bungalow im Jahr 1953 errichtet und 1976 umgebaut, die Gebäudenutzfläche beträgt 97,7m². Damit besitzt die Immobilie bereits im heutigen Zustand einen eigenständigen rückwärtigen Nutzungsbereich. Dieser kann grundsätzlich zunächst weiter genutzt werden – eröffnet zugleich aber die Möglichkeit, den vorhandenen Bestand zugunsten einer deutlich intensiveren Grundstücksnutzung neu zuordnen. Zusätzliche Neubauperspektive im rückwärtigen Grundstücksbereich: Das eigentliche Entwicklungspotenzial der Liegenschaft liegt in der möglichen Nachverdichtung des rückwärtigen Grundstücksteils. Auf Grundlage des vorhandenen Bebauungsplans wurde hierzu ein erstes unverbindliches Bebauungskonzept entwickelt. Vorgesehen ist der Rückbau des bestehenden Bungalows sowie von fünf Garagen und die Errichtung eines neuen Wohngebäudes innerhalb des im Bebauungsplan vorgesehenen Baufensters. Die straßenseitige Bestandsbebauung soll vollständig erhalten bleiben. Das Konzept orientiert sich an den planungsrechtlichen Vorgaben mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8. Vorgesehen sind zwei Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss mit Satteldach, wobei das Staffelgeschoss nicht als Vollgeschoss ausgebildet werden soll. Die Erschließung des Neubaus kann über die bereits vorhandene seitliche Zufahrt links neben Haus erfolgen. Der entwickelte Bebauungsvorschlag zeigt beispielhaft & unverbindlich, wie sich auf dem hinteren Grundstücksteil ein eigenständiges, zeitgemäßes Wohngebäude mit privaten Freiflächen und einer klaren Trennung vom straßenseitigen Bestand realisieren ließe. Die Positionierung innerhalb des Baufensters nutzt die Tiefe des Grundstücks und erhält gleichzeitig eine attraktive Garten- und Freiflächensituation. Hieraus ergibt sich für einen Erwerber eine besonders interessante Kombination: Der bestehende Wohn- und Gewerbebestand kann zunächst weiter hin Erträge erwirtschaften, während parallel die Entwicklung und Genehmigungsplanung für die rückwärtige Neubebauung betrieben werden kann. Gerade diese Verbindung auslaufendem Bestandsertrag, bereits vorhandener rückwärtiger Bebauung und zusätzlicher baulicher Entwicklungsmöglichkeit macht diese Liegenschaft sowohl für klassische Bestandshalter als auch für Projektentwickler und private Investoren interessant.