Special Financing Condition
NRW Sotheby´s International Realty geht neue Wege
Vereinfacht ausgedrückt kann man die Situation am Immobilienmarkt wie folgt beschreiben: Der Handel mit Immobilien ist nach wie vor rückläufig, teilweise nicht vorhanden. Diese Tatsache betrifft auch das Segment der Premium- und Luxus-Immobilien.
In diesem Segment ist es so, dass zwar nach wie vor ausreichend Geld vorhanden ist, die psychologische Grundstimmung jedoch wesentlich zu dieser Marktberuhigung beiträgt. Ob es der Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation, die aktuell politischen Themen oder auch die in den vergangenen 18 Monaten sehr stark gestiegenen Zinsen sind – die Summe an täglich schlechten Nachrichten reißt derzeit nicht ab.
Im Premium-Segment stehen sich wohlhabende Verkäufer und bonitätsstarke Käufer gegenüber. Der Verkäufer, der nicht unter einem zeitlichen Druck leidet, ist bereit zu warten, bis sich die „Umstände“ wieder beruhigen – denn seine Immobilie ist ja in kurzer Zeit nicht deutlich weniger wert als zuvor geworden. Der potentielle Käufer, dem suggeriert wird, die Immobilienpreise fallen, wartet auf niedrigere Kaufpreise oder ebenfalls auf „bessere Umstände“. Das gegenseitige Warten führt zu der aktuellen Situation, die keine der beiden Seiten befriedigt.
Wie also kann es gelingen, die Rahmenbedingungen für beide Seiten zu verbessern? Es gibt, was viele nicht wissen, die Möglichkeit des Ratenzahlungskaufs einer Immobilie. Ganz vereinfacht ausgedrückt – zahlt der Käufer nach Beurkundung eine Rate an (z.B. 30%), wird grundbuchlich als Eigentümer eingetragen und hat beispielsweise 3 Jahre Zeit, die restlichen 70% des Kaufpreises zu zahlen. Diese sehr vereinfachte Darstellung lässt sich für beide Seiten nahezu einwandfrei absichern und bietet für beide Seiten eine Reihe von Vorteilen.
Vorteile aus der Sicht des Verkäufers: Die überwiegende Zahl der Verkäufer hat zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits eine neue Immobilie. Sie können somit „loslassen“ und müssen sich nicht weiter um die Instandhaltung und Betreuung der zum Verkauf stehenden Immobilie kümmern. Zusätzlich vergrößert der Ratenzahlungskauf den Kreis potentieller Kaufinteressenten. Erben, deren Erbe zum jetzigen Zeitpunkt zwar feststeht, aber noch nicht auseinandergesetzt worden ist, Unternehmer die Ihre Firmen oder Firmenanteile verkaufen und einen Geldeingang z.B. innerhalb der nächsten 24 Monate zu verzeichnen haben, oder erfolgreiche Unternehmer oder Angestellte in Führungs-positionen, deren Einkommen sich in den nächsten Jahren drastisch nach oben entwickeln werden. Warum also noch lange warten, wenn meine Traumimmobilie bereits jetzt auf dem Markt ist?
Vorteile aus Sicht des Käufers: Warum sollte ich jetzt höhere Zinsen zahlen, als es voraussichtlich in 2-3 Jahren der Fall sein wird? Warum 3 oder mehr Jahre warten und zusehen, wie sich die Immobilienpreise weiter nach oben entwickeln und ich in 3-4 Jahren eventuell wieder 20% mehr zahlen würde? Warum warten, wen meine Traumimmobilie bereits jetzt auf dem Markt ist?
Sowohl für Käufer als auch Verkäufer gibt es die Möglichkeit, einen Kaufvertrag zu gestalten, der beiden Seiten ein höchstmögliches Netz an Sicherheit bietet. Lesen Sie hierzu auch den folgenden Artikel der Notare Dr. Neuhaus, Dr. Buschbaum: https://www.neuhaus-buschbaum.de/wissen/
Wie gestaltet sich der Kaufvertrag, ist ein Kauf mit Ratenzahlung teurer?
Der Gegenstandswert für die Bemessung der Notar- und Grundbuchgebühren beim Kaufvertrag, der an den Kaufpreis anknüpft, ist beim Ratenzahlungskauf nicht höher. Überschaubare Mehrkosten können z.B. anfallen beim Grundbuchamt für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers bei Rücktritt o.ä.
Was passiert, wenn der Käufer die Restschuld nach der vereinbarten Frist nicht zahlen kann?
Wie auch beim herkömmlichen Immobilien-Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer bei Nichtzahlung des restlichen Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bedeutet, dass gegen den säumigen Käufer vollstreckt werden kann, ohne dass es eines Gerichtsverfahrens bedarf. Zudem kann der Verkäufer die bis dahin erhaltenen Kaufpreisraten für sich zu 100% vereinnahmen, soweit ihm ein Schadensersatzanspruch gegen den Käufer zusteht, z.B. wegen mittlerweile gefallener Immobilienpreise und/oder übermäßiger Abnutzung des Kaufobjektes.
Wer ist für Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrages zuständig?
Da der Käufer mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate und Besitzübergang in wirtschaftlicher Hinsicht Eigentümer wird, gehen alle Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen (wie auch öffentliche Grundbesitzabgaben) zu seinen Lasten.
Darf der Erwerber die angezahlte Immobilie nach eigenen Vorstellungen umbauen, gestalten?
Prinzipiell ja, jedoch sind auch insoweit individuelle Regelungen verhandelbar, je nach Bedarf z.B. ein Abrissverbot, ein Verbot substantieller Nutzungsänderungen o.ä.
Was passiert mit der Anzahlung, wenn die restliche Kaufpreiszahlung ausbleibt?
Die erste Kaufpreisrate verbleibt (vollständig oder teilweise) beim Eigentümer und gilt als „pauschaler Schadensersatz“.
Wie hoch sind die Kaufpreisnebenkosten beim Ratenkaufvertrag?
Die Kaufpreisnebenkosten ändern sich bei Ratenkaufvertrag nicht.
Erhält der Verkäufer für die Zeit zwischen Anzahlung und restlicher Kaufpreisrate zu versteuernde Zinseinnahmen?
Ob und inwiefern für die Gewährung des Darlehns ein Zinssatz vereinbart wird, ist zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar.