DISKRETION – KOMPETENZ – VERTRAUEN

Auf Basis Ihrer Angaben bzgl. der Größe, Beschaffenheit und Ausstattung sowie unseres internen Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktwertentwicklung und der gesetzliche normierten Verfahren (Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren) ermitteln wir den aktuellen Marktwert Ihrer Liegenschaft.

Ist für die Wertermittlung eine Besichtigung vor Ort notwendig?
Ja, wir müssen die Immobilie immer persönlich besichtigen. In diesem Termin machen wir uns ein Bild vom Erhaltungszustand, der Qualität der Bausubstanz und der Ausstattung sowie der Makro- und Mikrolage.

• Grundbuch
• Flurkarte
• Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Teilungserklärung (falls das Gebäude in einzelnes Wohnungseigentum geteilt ist)
• Energieausweis
• Baubeschreibung (wenn vorhanden)
• Aktuelle Nebenkostenabrechnung
• Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung (falls das Gebäude in einzelnes Wohnungseigentum geteilt ist)
• Höhe der Instandhaltungsrücklage (wenn vorhanden)

Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vom 25. November 2003.
Gemäß dieser Verordnung werden folgende Räume zu 100% eingerechnet:

• Wohn- und Esszimmer
• Schlafzimmer
• Bäder und Toiletten
• Küchen
• Nebenräumer wie Hauswirtschaftsraum, Speisekammer, Sauna, Schwimmbad o.ä.
• Wintergärten
• Flure
• Kinderzimmer

Einige Räume werden nicht in vollem Maße zu den Flächenangaben der Wohnfläche hinzugerechnet. Da sie dennoch einen erheblichen Mehrwert für den Eigentümer erbringen, können sie bei der Angabe der richtigen Quadratmeterzahl auch nicht vollends ignoriert werden. Folgende Flächen werden bei der Berechnung der Wohnfläche mit 25%, höchstens jedoch zur Hälfte berücksichtigt:

• Balkone/Terrasse
• Loggia
• Teilflächen wie z.B. Dachschrägen mit einer Mindesthöhe von 1m und einer maximalen Höhe von 2m

Vom Zeitpunkt der Besichtigung und der Übergabe der Unterlagen benötigen wir für die Erstellung der Marktpreiseinschätzung üblicher Weise 5 Werktage, bei Bedarf ist dies auch schneller darstellbar.

Zur Präsentation der Bewertung Ihrer Liegenschaft laden wir Sie herzlich in unsere Räumlichkeiten ein, hier wird Ihnen die Bewertung professionell präsentiert und alle Fragen können besprochen werden. Selbstverständlich erhalten Sie auch eine Ausfertigung unserer Bewertung in Schriftform mit.

Die Qualität der Ausstattung beeinflusst den Wert der Liegenschaft im Normalfall deutlich weniger als die Eigentümer vermuten.
Beispielsweise wird ein Marmorbad aus den 1980er Jahren, auch wenn es damals sehr teuer war und die Eigentümer viel Herzblut in die Auswahl der Materialien investiert haben keinen relevanten Einfluß mehr auf die Kaufpreisfindung haben.
Eine neuwertige, exklusive Einbauküche oder ein außerordentlicher Wellnessbereich können wiederum den Wert positiv beeinflussen.

Die gesetzlich normierten Berechnungsverfahren (Sach-, Ertrags- und vergleichswert-verfahren) unterliegen teilweise Beschränkungen, mit denen sich der wirkliche Marktwert nur schwer abbilden lässt. Beispielsweise beziehen sich die veröffentlichten Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen immer auf das vergangene Jahr, teilweise unterliegen diese erheblichen Steigerungen.

Gem. der gesetzlichen Regelung ist der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie nach 2 Jahren steuerfrei, bei einer vermieteten Immobilie beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Da wir keine steuerliche Beratung durchführen empfehlen wir vor jedem Verkauf dringend, Ihren Steuerberater zu konsultieren.

Wir bieten diese Möglichkeit nicht an, da wir eine so wichtige Aufgabe nur mit der notwendigen Sorgfalt ausführen.

Nein, in unsere Marktpreiseinschätzung fließen neben den für ein Gutachten notwendigen Angaben auch weitere Parameter wie z.B. die aktuelle Nachfragesituation für den jeweiligen Stadtteil/das Wohngebiet, objektspezifische Details & Besonderheiten sowie die aktuelle Marktsituation ein.

Durch unsere 25-jährige Erfahrung und Ausbildung sind wir in der Lage, den realistischen Marktwert einer Liegenschaft einzuschätzen.
Auch aufgrund unserer internen Datenbank, dem jeweils aktuellen Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Gutachterausschüsse.

Üblicher Weise erzielen wir den Marktpreis, sehr selten kommt es zu größeren Abweichungen (Spezialimmobilie, Bieterverfahren)

Unsere Marktpreiseinschätzungen nehmen wir immer im Vieraugen-Prinzip vor.
Jede Bewertung wird nach Fertigstellung in der „Objektrunde“ auf Plausibilität geprüft und erst dann freigegeben.

Ja. Natürlich freuen wir uns aber sehr, wenn Sie uns nach erfolgter Marktpreiseinschätzung Ihr Vertrauen schenken und uns mit der Vermarktung Ihrer Liegenschaft beauftragen.

Grundsätzlich können hier folgende Unterlagen aufgeführt werden:

• Grundbuchauszug
• Grundriss(e)
• Wohnflächenberechnung bestenfalls mit Kubatur
• Lageplan
• Flurkarte
• Energieausweis
• Baubeschreibung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug aus dem Altlastenkataster

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind ebenfalls die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung und ggfs. Mietverträge erforderlich.
Sollten Sie nicht im Besitz der aufgeführten Unterlagen sein, helfen wir Ihnen bei der Besorgung der fehlenden Unterlagen selbstverständlich weiter. Dies ist unser Tagesgeschäft und in unserem Honorar selbstverständlich enthalten.

Sofern Ihnen nur wenige oder auch keine Unterlagen zur Verfügung stehen, können diese oft ganz oder teilweise über das Bauaktenarchiv der Stadt Köln besorgt werden. Wenn auch dort nicht alle Unterlagen zur Verfügung stehen, was gerade bei älteren Häusern schon einmal vorkommt, ist auch das kein Grund nicht verkaufen zu können. Hierbei kommt es natürlich im Wesentlichen darauf an, mit wie vielen oder wenigen Informationen sich der Kaufinteressent zufriedengibt. Sehr häufig kann bei Unklarheiten ein Bauingenieur oder auch ein Sachverständiger die noch offenen Fragen beantworten.

Ja. Der Eigentümer einer Immobilie ist bei Verkauf oder Neuvermietung verpflichtet, einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Basis hierfür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Ausgenommen hiervon sind Immobilien die unter Denkmalschutz stehen. Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, greift die Energieausweis-Pflicht gemäß § 79 Absatz 4 GEG allerdings nicht. Dann muss der Eigentümer beim Verkauf oder bei einer neuen Vermietung keinen Energieausweis vorzeigen. Auch für Häuser in einem denkmalgeschützten Ensemble gibt es keine Ausweispflicht.

Ein Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren.
Sollten Sie nach Ausstellung des Energieausweises jedoch noch Maßnahmen am Haus durchgeführt haben, die sich positiv auf den Energieausweis auswirken (z.B. neue Fenster, eine neue Heizung oder ein neues Dach etc.) bemerkbar machen, sollten Sie bei Verkaufsabsichten diesen auf jeden Fall erneuern lassen.

Grundsätzlich unterscheidet man hier zwischen einem verbrauchs- oder einem bedarfsorientiertem Energieausweis. Der Bedarfsausweis (etwas aufwendiger) ist für folgende Gebäude vorgeschrieben:

• Bestandsgebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und in denen es bis zu vier Wohnungen gibt. Ausnahme: die Gebäude wurden nach 1977 energetisch saniert

In allen anderen Fällen kann der Eigentümer wählen, für welchen Typ Energieausweis er sich entscheidet.

Die Effizienzklassen werden auf dem Energieausweis im Ampelsystem ausgewiesen. Grün bedeutet geringer Energieverbrauch, rot bedeutet hohe Energiekosten.
Neben der farblichen Einteilung gibt es auch noch eine Einteilung nach Energieklassen. Diese reichen von A+ (sehr gut) bis hin zu H (sehr schlecht).

Zudem liefert der Energieausweis den genauen Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWp).

Als erstes sind schöne Fotoaufnahmen für die Verwendung des Exposé und des Internetauftritts notwendig. Hierzu arbeiten wir immer mit professionellen Fotografen. Für die Fotoaufnahmen ist es wichtig, dass persönliche Dinge, die nicht zu sehen sein sollen für die Aufnahmen beiseite geräumt werden. Es ist mit Sicherheit immer hilfreich, wenn die Räume aber auch der Garten in einem Bestmöglichen Zustand präsentiert werden.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis einen Energieausweis ausstellen. Hierzu zählen zum Beispiel Ingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger.

Wir empfehlen als ersten Anlaufpunkt immer den Schornsteinfeger anzusprechen, da er Ihre Immobilie und somit auch die Heizungsanlage etc. kennt. Sollte dieser nicht berechtigt sein einen Energieausweis auszustellen, so kann er Ihnen mit Sicherheit eine Empfehlung aussprechen.

Die Kosten für einen Energieausweis liegen im Durchschnitt bei etwa € 300.

Ja. Mit Beauftragung unseres Unternehmens bevollmächtigen Sie uns für die Dauer der Vertragslaufzeit zur Einholung von Bau- und Altlastenauszug, Beantragung und Kopie der Bauakte sowie der Einholung eines Grundbuchauszuges.

Als erstes sind schöne Fotoaufnahmen für die Verwendung des Exposé und des Internetauftritts notwendig. Hierzu arbeiten wir immer mit professionellen Fotografen. Für die Fotoaufnahmen ist es wichtig, dass persönliche Dinge, die nicht zu sehen sein sollen für die Aufnahmen beiseite geräumt werden. Es ist mit Sicherheit immer hilfreich, wenn die Räume aber auch der Garten in einem Bestmöglichen Zustand präsentiert werden.

Hierbei stellt sich immer die Frage, ob der Aufwand im Verhältnis zum Erfolg steht. Sicherlich können Kleinigkeiten, die zur Verbesserung des Gesamtbildes beitragen noch erledigt werden, jedoch empfehlen wir immer von größeren Reparaturen oder Instandhaltungen Abstand zu nehmen, denn häufig hat der zukünftige Eigentümer andere Vorstellungen in Sachen Geschmack und Gestaltung als Sie als Verkäufer es haben.

Das Vermarktungskonzept wird mit Ihnen individuell abgestimmt. Dieses richtet sich immer nach der geplanten Dauer, bis wann verkauft werden soll oder muss und nach Ihren persönlichen Präferenzen. Häufig haben Verkäufer sorgen, dass die Nachbarschaft vom Verkauf Ihrer Immobilie erfährt. Ganz ehrlich – das wird sie früher oder später auf jeden Fall. Eine voll umfassende Vermarktung – wie wir Sie empfehlen – sieht wie folgt aus:

1. Anbieten der Immobilie an intern vorgemerkte, registrierte Kunden (ca. 3-4 Wochen)
2. Anbieten der Immobilie auf unserer eigenen Website www.nrw-sothebysrealty.com
3. Anbieten der Immobilie auf allen gängigen Portalen – entweder offen, also mit Fotos aber natürlich ohne genaue Adresse (erhöht die Nachfrage wesentlich) oder diskret (ohne Fotos, was zu einer wesentlich geringeren Nachfrage führt).
4. Anbieten auf der internationalen Website von Sotheby´s International Realty www.sothebysrealty.com (dieses ist die am stärksten besuchte Website für Premium und Luxusimmobilien weltweit). Mittlerweile kommt jeder 6. Käufer von uns aus dem Ausland.

Ihre Immobilie wird, sofern sie nicht im Vorfeld von einem unserer vorgemerkten Kunden besichtigt und erworben wird, auf unserer Homepage www.nrw-sothebysrealty.com sowie auf der Internationalen Website www.sothebysrealty.com angeboten.
Darüber hinaus wird sie – nach Absprache mit Ihnen – auf allen gängigen Portalen wie Luxusliegenschaften etc. zu sehen sein. Ob sie dort diskret, also ohne Fotos oder offen, mit Fotos zu sehen sein wird entscheiden wir gemeinsam bei der Erarbeitung des Vermarktungskonzeptes für Ihre Immobilie.

Sie werden durchgehend von einem Ansprechpartner betreut, den Sie bereits bei der Einwertung Ihrer Immobilie kennen lernen. Dies sind immer die Niederlassungsleiter bzw. die Geschäftsführer. Ihre Immobilie ist liegt Ihnen am Herzen – uns auch.

Nein. Der erste Schritt bei der Vermarktung Ihrer Immobilie ist immer die Ansprache der bei uns registrierten Kunden bzw. unserer zahlreichen Geschäftspartner. Erst wenn hier nicht der passende Interessent dabei ist, gehen wir in eine Online Vermarktung.

Gerade bei Premium- und Luxusimmobilien halten wir es für vorteilhaft, wenn Sie als Eigentümer den Besichtigungen beiwohnen. Sehr häufig sind es die besonderen Details mit den dazugehörigen Geschichten, die die Wertigkeit Ihrer Immobilie unterstreichen und sich beim Interessenten im Gedächtnis fest verankern. Wir erleben es regelmäßig, dass sich Verkäufer und Kaufinteressent schon im ersten Termin sehr gut verstehen – da es nicht selten über die Liebe zum Detail und zur Immobilie auch noch weitere Berührungspunkte gibt.

Unsere durchschnittliche Vermarktungsdauer bei Premium- und Luxusimmobilien beträgt durchschnittlich etwas über 5 Monate. Hierbei muss beachtet werden, dass der Verkäufer gut daran beraten ist, nicht unter Druck zu verkaufen. Ein „fire sale“ geht immer zu Lasten des Kaufpreises.

Sie werden durchgehend von einem Ansprechpartner betreut, den Sie bereits bei der Einwertung Ihrer Immobilie kennen lernen. Dies sind immer die Niederlassungsleiter bzw. die Geschäftsführer. Ihre Immobilie ist liegt Ihnen am Herzen – uns auch.

Nein. Der erste Schritt bei der Vermarktung Ihrer Immobilie ist immer die Ansprache der bei uns registrierten Kunden bzw. unserer zahlreichen Geschäftspartner. Erst wenn hier nicht der passende Interessent dabei ist, gehen wir in eine Online Vermarktung.

Ja. Die Betreuung von Erbengemeinschaften ist für uns ein nicht seltenes Prozedere, dem wir uns in den vergangenen Jahren immer sehr gerne angenommen haben. Häufig werden Erben auch über die entsprechenden Notare an uns empfohlen. Hier ist regelmäßig Fingerspitzengefühl und Empathie gefragt – beides eine Sache von Persönlichkeit und Erfahrung.

Unsere Aufgabe ist es, die Interessenten und die Eigentümer so zu beraten, dass am Ende eine „Win-Win“-Situation entsteht. Ziel ist es aber immer, den optimalen Kaufpreis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Üblicher Weise erhalten Sie wöchentlich einen qualifizierten Tätigkeitbericht/ein Reporting. Ganz nach Ihren Wünschen können wir die Fristen verkürzen oder verlängern.

Wie lange es dauert bis der Verkäufer sein Geld bekommt und der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen darf ist regional unterschiedlich und hängt davon ab, wie schnell die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Hierfür zuständig ist das Grundbuchamt. Sofern also kein fixes Datum vereinbart ist können Sie aktuell zwischen mit 4 – 6 Wochen rechnen.

In Deutschland hat immer der Käufer das Recht den Notar zu bestimmen. Hat er keinen Notarwunsch unterstützen wir diesen gerne bei der Suche Natürlich kann in diesem Fall auch der Wunsch des Verkäufers berücksichtigt werden.

Der Notartermin wird von uns koordiniert und organisiert. Der Erwerber unterschreibt nach Bekundung der Kaufabsicht ein verbindliches Reservierungsformular, welches er uns mit den Käuferdaten unterschrieben zur Verfügung stellt. Dieses senden wir dann an den Notar seiner Wahl und beauftragen diesen mit der Erstellung des Kaufvertrages.

Unsere Kaufinteressenten kommen gut informiert und auf ihre Bonität geprüft zum Termin. Durch unsere professionellen Bilder, Informationen und Grundrisse haben sie schon eine Vorstellung der Liegenschaft, die es im Termin zu verfestigen gilt.
Eine durchschnittliche Besichtigung eines Hauses nimmt ca. 1,5 – 4 Stunden, je nach Größe der Immobilie, in Anspruch.

Üblicherweise liegt dem Kaufinteressenten der Kaufpreis vor und er akzeptiert diesen oder macht ein Gegenangebot. Auf dieser Grundlage wird im Rahmen der Verhandlung eine Übereinkunft erzielt.

Nein, das ist nicht notwendig. Wir notieren alle Detailfragen der Kunden falls wir diese nicht selber beantworten können, beispielsweise zu ausgewählten Materialien.